A la rencontre de Jacob Cohen – Fondateur de Projet Rentable

Pouvez-vous nous présenter votre parcours et les services que vous proposez ?

Après avoir fait des études en immobilier avec un cursus en alternance, J’ai démarré mon parcours auprès de la startup « Mymarseille.com » à l’âge de 20 ans.

Je me suis ensuite spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine au sein d’un groupe exerçant à l’échelle nationale, me permettant ainsi de faire mes armes dans le conseil fiscal, financier et plus spécifiquement dans l’investissement immobilier locatif.

10 ans d’expérience plus tard, je peux enfin dire que je maîtrise toutes les subtilités liées à l’investissement locatif.

Que ce soit de la recherche de bien en ligne ou en off market, des travaux, du financement bancaire en passant par l’optimisation de la fiscalité, je me suis moi-même confronté aux difficultés de l’investissement immobilier en cumulant au total avec ma femme jusqu’à 26 lots, composée de locaux commerciaux, d’immeuble de rapport ou d’appartement, exploité en LMNP, location saisonnière ou location nue classique.

Certains ont été revendus depuis pour des questions d’arbitrage et de stratégie de revente spécifique.

Fort de ce parcours et expertise de terrain, j’ai souhaité créer avec mon associé Jeremy Dahan, la société « Projet Rentable ».

Nous avons donc décomposé toutes les étapes du parcours de l’investisseur afin qu’il puisse réaliser un investissement locatif rentable, à distance, facilement, avec un seul interlocuteur lui évitant ainsi de nombreuses erreurs, que ce soit sur la recherche du bien, le financement, les travaux, l’aménagement ou la mise en location, tout en gagnant un temps considérable dans la réalisation de son investissement.

D’ailleurs, à terme, une application basée sur la data et les nouvelles technologies sera développée permettant ainsi de fluidifier l’expérience utilisateur.

Quelles sont les bonnes clés pour réaliser un projet d’investissement locatif ?

Quand on cherche à investir, on ne sait pas forcément vers quel interlocuteur se tourner, d’autant qu’il existe beaucoup d’intervenants et de nombreuses étapes entre la recherche du bien, le financement, les travaux, la gestion locative, etc.

Notre ambition, avec « Projet Rentable », est de décomposer toutes ces étapes, pour permettre aux clients d’investir en toute sécurité en respectant leur délai et leur budget.

Le plus ? Une gestion de la performance locative qui assure également une totale sérénité. Nous nous différencions des agents immobiliers, en partant du projet du client et de sa situation. Ce qui permet d’éviter de nombreuses erreurs d’un bout à l’autre de la chaîne.

Autre atout, notre solide réseau dans ce secteur d’activité nous permet d’être informé en priorité et de connaître les attentes des vendeurs, et ainsi leur apporter les éléments d’assurances et de garantie au bon moment, ce qui nous permet souvent d’être prioritaire sur les dossiers d’acquisition pour nos clients.

Nous sommes attentifs aux biens en succession, sous tutelle, ou ceux avec d’importants travaux à réaliser.

Il faut savoir par exemple que le fait d’acheter un bien avec travaux, permet souvent de l’acquérir moins cher que le prix du marché et ainsi réalisé une bonne affaire. Nous avons également l’habitude de décrypter les éventuels problèmes qui peuvent survenir en amont de l’acquisition, par exemple une toiture à refaire, un ravalement de façade à prévoir, ou des impayés sur une copropriété, etc.

Quelles sont les astuces les plus importantes à connaître pour le financement bancaire ?

Plusieurs possibilités de financements permettent de se constituer de la trésorerie ou d’optimiser son endettement et ainsi mieux anticiper sa stratégie de financement.

C’est le cas du différé d’amortissement, ou alors le prêt lissé.

Aujourd’hui, les taux sont bas. L’idée principale est donc de rembourser le prêt sur des durées d’emprunts longues permettant ainsi de diminuer le montant des mensualités et d’augmenter le pourcentage d’intérêt qui lui sera déductible fiscalement.

On améliore donc sa trésorerie mensuelle tout en optimisant sa fiscalité. C’est un double effet qui garantira un cashflow plus important et offrira l’opportunité de réinvestir, plus rapidement.

Il faut parfois aller à l’encontre des idées reçues ?

Il est important de réfléchir à une stratégie d’investissement et de ne pas faire d’emprunt avec une durée trop courte, car cela pourra bloquer la capacité d’investissement de l’investisseur.

Nous travaillons donc avec chaque client sur la création d’une étude patrimoniale qui prend en compte, son état civil, ses revenus et charges, ce qui nous permet de définir une capacité d’investissement.

Nous nous penchons ensuite sur la recherche de biens correspondants.

Les biens les plus recherchés et les plus rentables disposent, en moyenne d’une superficie de 25 à 40 mètres carrés avec une fourchette de prix qui s’échelonne entre 80 000 et 150 000 euros, en fonction du secteur et de l’état du bien.

Investir dans la pierre consiste à assurer un espace de vie à quelqu’un d’autre que soi. Le bien correspond donc, à une typologie de clientèle, ce qui implique de ne pas s’y projeter soi-même.

Comment fonctionne « Projet rentable » ?

Nous prenons en charge toutes les étapes de l’investissement locatif, de la stratégie à la recherche du bien et du financement, en passant par les travaux, pris en charge par Inova Rénovation, une de nos sociétés qui intervient avec des artisans compétents, bien assurés et aguerris à ce type de chantier.

C’est ce qui nous permet d’assurer le bon suivi du chantier, des délais et du budget de nos clients. A terme, nous misons aussi sur l’intégration de la gestion locative pour mettre en lien chaque investissement avec le locataire qui lui correspond.

Nous en avons parlé plus tôt, l’enjeu d’avenir pour nous, c’est la part de la technologie qui s’avérera primordiale dans les mois à venir.

En effet, nous allons développer une application dédiée permettant de digitaliser tout le process de l’investissement locatif permettant ainsi à chacun d’améliorer ses finances et de construire un patrimoine rentable en un temps record ».